Dossier l’Aiguilleur : Conseils pour bien acheter son appartement

L’achat d’un appartement est une étape importante dans la vie d’une personne ou d’un couple. C’est souvent le premier achat et certainement la dépense la plus importante car cela représente entre 19 et 40 % des revenus d’un foyer (source INSEE), il est donc important de ne pas se tromper. Voici quelques éléments à prendre en considération.

Quel type d’appartement ?

Nombre de pièces
La première question à se poser est de déterminer le nombre de pièces dont nous avons besoin. On raisonne en nombre de chambres. Si par exemple on a besoin de 2 chambres, cela veut dire que l’on recherche un 3 pièces.

A partir de 4 pièces et en fonction du nombre de personnes qui habitent l’appartement il peut être intéressant d’avoir 2 salles de bains pour éviter la course le matin. A défaut, il faut que la salle de bain ait 2 lavabos.

Cuisine
Souvent pour gagner de la place on préfère une cuisine ouverte mais il y a quelques inconvénient ou précautions à  prendre en compte. Tout d’abord, quand on cuisine cela fait du bruit et c’est gênant pour ceux qui sont dans le salon quand ils parlent ou regardent la télé. Autre problême, ce sont les odeurs. Une des solutions est d’avoir une hotte aspirante de qualité pour limiter le bruit et les odeurs.

Une cuisine séparée permet d’éviter toutes ces contraintes mais cela fait perdre un peu de place et en cas de dîner avec des amis, cela isole un peu la personne qui cuisine mais si c’est parfois bien aussi de pouvoir s’isoler. Une des solution est d’avoir une verrière ou quelque chose de similaire pour pouvoir s’isoler quand on le souhaite.

Le budget / superficie ?

C’est une des premières questions à  se poser pour éviter de passer des mois à  chercher un bien qui n’existe pas.

Il faut commencer par regarder sur les sites type seloger.com pour se faire une idée des prix/mètres carrés. On peut aussi avoir des informations avec les sites des notaires ou en allant voir les annonces des agences de proximité mais le mieux est de demander à  un agent immobilier. Il vous conseillera et ça ne coûte rien, il y a beaucoup de personnes qui passent en agences mais peu d’acheteurs en proportion.

Pour autant le prix/m2 est un indicateur de prix moyen, il faut prendre en compte les paramètres supplémentaires qui font monter le prix pour un même emplacement :

• plus on monte dans les étages et plus le prix/m2 monte s’il y a un ascenseur, s’il n’y en a pas, le prix monte jusqu’au 3ème étage puis pour les étages plus élevés il diminue
• Un balcon ou une terrasse
• Un aménagement optimal sans perte de place
• L’exposition et donc la luminosité de la pièce principale au sud, sud-ouest, ouest
• L’ascenseur
• Le calme
• La vue
• Les prestations intérieures comme une cuisine intégrée, une salle de bain récente, le sol en parquet ou carrelage haut de gamme, ..
• la qualité des parties communes

Quel étage ?

Il y a 3 types d’étages :

Le rez-de-chaussé est souvent moins lumineux, plus sensible aux cambriolages, il faut le chauffer un peu plus car personne ne chauffe sous l’appartement. En revanche, à  prix équivalent on peut avoir un superficie plus grande et souvent cela permet de disposer d’une terrasse ou d’un petit jardin. Il est aussi plus sécurisant pour les enfants et plus commode quand on doit porter les courses.

Les étages intermédiaires sont mieux chauffer car il y a des habitants en dessous et au dessus. Pus on monte en étage et plus c’est lumineux. Il y a le risque d’avoir un voisin bruyant au dessus car le bruit vient toujours d’en haut (les enfants qui jouent, les chaussures à  talons, les objets qui tombent,..).

Le dernier étage est souvent prisé pour la vue, la luminosité, le calme lié au fait qu’il n’y a pas de voisins au-dessus. En revanche, il faut faire attention à  l’isolation du bâtiment et donc se renseigner sur le coût de chauffage sauf si c’est du chauffage collectif. Il faut aussi regarder les charges car notamment s’il y a un ascenseur, la répartition des charges pour l’ascenseur est liée à  l’étage et plus il est élevé, plus les charges sont élevées Idem en cas de travaux liés à  l’ascenseur, c’est plus cher pour les étages élevés.

L’exposition ?

En hiver, le soleil se lève à  l’est et se couche à  l’ouest et est relativement bas. Quand on se rapproche de l’été, il se lève au nord-est et se couche au nord-ouest et est beaucoup plus haut. Idéalement, il est bien d’avoir la pièce de vie orientée à  l’ouest pour avoir du soleil en fin de journée car c’est le soir que l’on passe le plus de temps chez soit. Si la pièce est au sud, il est possible qu’en fin de journée il n’y ait plus beaucoup de soleil qui rentre dans l’appartement. Il faut aussi faire attention à  l’environnement et faire attention aux bâtiments voisins qui peuvent vous cacher le soleil. Pensez à prendre une boussole pour vérifier l’orientation sachant qu’il y en a dans certains smartphones comme l’iphone.

L’emplacement ?

Bien placé, un appartement se vendra toujours bien mais c’est forcément plus cher. Quand on ne veut pas prendre de risque en terme d’investissement le conseil que l’on donne souvent, c’est l’emplacement. Le choix c’est soit un appartement plus petit dans un endroit prisé, soit un appartement plus grand dans un endroit plus modeste. Il faut aussi regarder les transports en communs et l’évolution du quartier. Quand on a des enfants, il faut prendre en compte la qualité des écoles qui dépendent du quartier ou alors s’orienter vers le privé. Quand un quartier est récent, il faut prendre en compte le standing des constructions en cours et les commerces de proximité.

Neuf ou ancien ?

Un appartement neuf bénéficie de qualité de constructions revue à  la hausse par rapport aux vieux appartement. En principe, l’isolation thermique mais aussi sonore sont bien meilleures. En revanche, les pièces sont souvent plus petites à cause des normes (handicapés) et des coûts de constructions. Par exemple dans les années 70 et 80, un 3 pièces standard en ville faisait 10 mètres carrés de plus que dans les années 2000.

Le neuf a en revanche un inconvénient, c’est sa décote dont peu de promoteurs ou vendeurs parlent. L’appartement est au bout de quelques mois ou années au niveau de l’ancien récent mais plus du neuf. La contrepartie est qu’en principe il y a une garantie décennale et que le coût d’entretien est quasi nul.

Dans l’ancien, il y a régulièrement des travaux d’entretien (plomberie, peinture, …). Certains travaux peuvent représenter des montants importants comme le changement d’un chauffage collectif, la mise au norme ou la rénovation d’un ascenseur, la plomberie dans l’appartement ou au niveau de l’immeuble, le ravalement de façade, la réfection de la cage d’escalier, la mise en place d’un double vitrage.

Il y a aussi ce que l’on ne peut pas changer comme la mauvaise isolation phonique du plancher ou des murs intérieurs, la mauvaise isolation thermique des murs,.. il existe des solutions mais souvent assez onéreuse qui font vite monter le prix de l’appartement et pour certaines comme l’isolation phonique, cela dépend souvent du voisin à qui on ne peut rien imposer.

Les prestations intérieures ?

Le prix au mètre carré est souvent un critère important mais on oublie que les prestations intérieures peuvent changer fortement le prix d’un appartement. Entre un appartement de bonne facture et un appartement plus modeste, l’écart au mètre carré peut dépasser facilement 1000 euros.

Parmi les éléments à regarder il y a :

le sol : Un carrelage de grande taille (40 cm*40 cm) est plus prestigieux et beau qu’un carrelage de petite taille. Le parquet vitrifié est aussi très qualitatif. A contrario, les sols avec de la moquette ou du plastifié sont plus bas gamme et doivent souvent être remplacé, il faut donc regarder ce qu’il y a dessous.

Les murs : L’épaisseur des murs ainsi que le revêtement sont importants, l’isolation phonique en dépend. Quant au revêtement, le murs avec du projeté sont moins beaux que les murs lisses mais les premiers sont plus facile à entretenir tandis que les second laisse apparaître plus facilement les défauts ou saletés.

La plomberie : Tout ce qui est robinetterie est très cher et les robinets bas de gamme traduisent souvent le niveau de prestation d’un appartement, un peu comme les chaussures pour un homme !

L’électricité : Il faut qu’elle soit aux normes mais il faut aussi regarder le nombre de prises et la puissance afin de pouvoir y installer de l’électroménager récent qui demande de grosses puissance comme les plaques à inductions.

Les portes : Il suffit de taper sur une porte pour voir si elle est assez dense et ne sonne pas trop creuse. Dans ce cas cela veut dire que ce sont des portes pleines qui isolent bien phoniquement les pièces.

La cuisine : Il y a la cuisine de cuisiniste souvent vendue hors de prix mais malgré tout plus qualitative qu’une cuisine de grande surface. Ce n’est pas tant le design que la qualité des matériaux qui fait la différence. Les portes en bois massif n’ont rien à voir avec les portes en aggloméré des grandes surfaces. idem pour la robinetterie et l’évier. En principe c’est assez facile de juger de la qualité de la cuisine. Si l’électroménager fait partie de la vente, il faut faire attention au niveau de vétusté car cela peut coûter plusieurs milliers d’euros.

La salle de bain : Une salle de bain de qualité est en principe carrelée sur tous les murs et du sol au plafond. Après, à chacun ses goûts, on souhaite un baignoire plutôt qu’une douche à  l’italienne ou inversement mais changer la configuration d’une salle de bain ou bien le carrelage peut coûter cher.

Ou chercher ?

Les sites de particulier à particulier : Leboncoin.fr, pap.fr, .. La recherche est assez aisée mais les prix ne sont pas nécessairement plus bas car les particuliers espèrent économiser le coût de l’agence à leur bénéfice

Les sites pro : seloger.com,.. Souvent la localisation des biens est peu précise car les agences ne veulent pas que l’on puisse contacter le propriétaire directement, en revanche ce sont les sites les plus riches en terme d’offres et il faut les privilégier

Les agences immobilières : la plupart mettent l’ensemble des annonces sur les sites pro mais en les rencontrant on pourra mieux cibler les offres et éventuellement bénéficier d’offres avant qu’elles ne paraissent sur les sites internet. L’autre avantage est que l’on peut mieux cibler les offres d’un quartier qui sont en revanche difficile à cibler sur les sites internet car la localisation est volontairement floue. En revanche, il faut aller voir plusieurs agences pour bénéficier d’une exhaustivité des offres.

Quel risque à se lancer dans un achat ?

Pas évident pour tout le monde de se lancer dans un achat qui va pour beaucoup être synonyme d’années de salaire pour le payer. C’est normal d’être un peu effrayé et d’avoir peur de se ruiner pour les années à venir.

Les risques sont pourtant faibles si l’on ne fait pas n’importe quoi.

Si on achète, il faut aussi penser à la revente : Est-ce que l’appartement plaira à  d’autres personnes ? Il n’y a pas de raison et dans ce cas, même si pour une raison quelconque vous devez revendre dans les années à venir, vous n’aurez pas perdu beaucoup d’argent voire vous en aurez gagné.

 

Quelques facteurs à prendre en compte :

• Le prix de l’immobilier ne cesse de monter sur de longue période tout en fluctuant sur de courtes périodes
• la population ne cesse de croître (on vit plus vieux et le taux de natalité reste élevé). Il y a 66 millions d’habitants en 2016 et les projections de l’INSEE sont de 72,3 millions en 2050.
• Il y a sur le marché beaucoup de locataires qui aspirent à devenir propriétaires, donc la demande sera toujours là 
• La valeur de la monnaie évolue dans le temps à la hausse parfois faiblement mais c’est rare que ce soit l’inverse
• Le marché de immobilier n’est pas comme la bourse, il peut baisser mais rarement s’effondrer en quelques jours.
• Les coûts à amortir sont les coûts notarial de l’achat (un peu + de 7% pour l’ancien). Donc si vous avez acheté au prix du marché, dans le pire des cas vous ne perdez pas grand chose. Il est quand même important d’acheter au prix du marché et pour cela il faut comparer et se renseigner auprès des agences immobilières.

A contrario quand vous êtes locataire vous payez un loyer qui ne capitalise sur rien et au bout de plusieurs années, c’est autant d’argent de perdu.

Quels sont les coûts cachés ?

Enfin propriétaire, plus de loyers à  payer ou presque. Il ne faut pas oublier que les charges facturées à un locataire sont inférieures à celles que paye le propriétaire. Il faut donc bien estimer :

• les charges de copropriété
• le coût de chauffage
• l’impôt foncier que seul le propriétaire paye
• la taxe d’habitation que paye aussi le locataire
• les coûts des travaux futurs (regarder les compte-rendu des assemblées générales des années précédentes pour connaître les travaux envisagés et non validés)

La marge de négociation ?

C’est très variable en fonction du temps et de l’évolution de l’offre et de la demande. Dans certains cas, il n’y a pas de négociation possible mais il faut toujours essayer et pour savoir combien on peut négocier, il faut comparer les biens et identifier les futurs travaux à faire sur des éléments qui sont à réparer ou très ancien (électricité, salle de bain ancienne, …), en revanche il ne faut rien espérer si la tapisserie ou la peinture est à refaire car c’est presque systématique.